Gesplitste aankoop van vastgoed: nog steeds interessant in 2026?

Wie vandaag investeert in vastgoed via een gesplitste aankoop, merkt al snel dat de spelregels veranderd zijn. De Vlaamse regelgeving is recent strenger geworden, waardoor deze techniek minder evident lijkt dan vroeger. Toch blijft ze, mits de juiste aanpak, nog steeds interessant.

Bij een gesplitste aankoop wordt het eigendomsrecht opgesplitst. Als natuurlijke persoon koop je de blote eigendom van het pand, terwijl je vennootschap het vruchtgebruik verwerft. Dat betekent dat de vennootschap het pand gedurende een bepaalde periode mag gebruiken of verhuren en de inkomsten ontvangt, terwijl jij op lange termijn volle eigenaar wordt. In de praktijk wordt het vruchtgebruik vaak vastgelegd op twintig tot dertig jaar, meestal afgestemd op de loopbaan van de bedrijfsleider.

Het grote voordeel van deze structuur zit in de fiscale optimalisatie. Een aanzienlijk deel van de investering wordt namelijk gedragen door de vennootschap, en dat met inkomsten vóór belasting. Bovendien neemt de vennootschap tijdens de looptijd doorgaans een groot deel van de kosten op zich, zoals registratierechten, afschrijvingen, onroerende voorheffing en onderhoud. Mits een correcte onderbouwing zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar. Na afloop van het vruchtgebruik word je als privépersoon automatisch volle eigenaar van het pand, in principe zonder bijkomende belasting.

Toch is voorzichtigheid geboden. De waardering van het vruchtgebruik is vandaag een cruciaal aandachtspunt. Wanneer dit te hoog wordt ingeschat, loopt men het risico dat de fiscus dit beschouwt als een voordeel van alle aard voor de bedrijfsleider. Dat kan leiden tot een bijkomende belasting, waardoor het oorspronkelijke fiscale voordeel deels of volledig verdwijnt. Een realistische en goed onderbouwde waardering is dus essentieel.

Daarnaast speelt ook het type vastgoed een belangrijke rol. Bij een gezinswoning die (deels) privé wordt gebruikt, ontstaat sneller discussie met de fiscus dan bij vastgoed dat volledig beroepsmatig wordt ingezet. In dat laatste geval is het risico beperkter, al blijft een degelijke schriftelijke onderbouwing onmisbaar.

Sinds 1 januari 2026 zijn bovendien ook de regels rond registratierechten aangepast. Het verlaagde tarief van 2 procent geldt enkel nog wanneer natuurlijke personen de volle eigendom aankopen en voldoen aan de klassieke voorwaarden, zoals het vestigen van de domicilie binnen een bepaalde termijn. Bij een gesplitste aankoop, waarbij ook een vennootschap betrokken is, wordt de transactie in principe belast aan 12 procent. Dat neemt een stuk van het fiscale voordeel weg.

Toch zijn er nog mogelijkheden om een deel van dat voordeel te behouden. Wanneer het vastgoed vóór de aankoop juridisch wordt opgesplitst in een privé- en een beroepsgedeelte, kan het private deel nog steeds onder het verlaagde tarief van 2 procent vallen. Het gedeelte dat via de vennootschap wordt aangekocht, blijft dan onderworpen aan het standaardtarief van 12 procent. Deze nuance maakt duidelijk dat een doordachte structuur vandaag belangrijker is dan ooit.

Een gesplitste aankoop is dus zeker niet verdwenen, maar vraagt wel meer expertise en voorbereiding. Wie deze techniek correct toepast, kan nog steeds genieten van interessante fiscale voordelen. Zonder een goede structuur, realistische waardering en stevige onderbouwing kan het echter snel complex worden en zelfs nadelig uitdraaien.